Jede Wohnungseigentümerin/jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die eigene Wohnung ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Gleichzeitig besteht Miteigentum an der gesamten Liegenschaft.

Allgemeine Teile einer Liegenschaft

Eine Liegenschaft besteht nicht nur aus den einzelnen Wohnungen, sondern auch aus Stiegenhäusern, Dächern, Fassaden, Heizungsräumen, Fahrradabstellplätzen, Müllräumen, Müllplätzen, Verkehrsflächen, Kinderwagenabstellplätzen etc. Bei diesen Teilen der Liegenschaft handelt es sich um sogenannte "allgemeine Teile".

Auch ein Garten kann allgemeiner Teil einer Liegenschaft sein, wenn er zu dieser Verwendung gewidmet wurde ("allgemeiner Teil kraft Widmung"). Andere Teile, wie z.B. das Stiegenhaus, müssen zwingend immer allgemeine Teile der Liegenschaft sein, weil dieses zwingend genutzt werden können muss, um zu den einzelnen Wohnungen zu gelangen ("notwendiger allgemeiner Teil").

Verwaltung der Liegenschaft durch die Eigentümergemeinschaft

Zahlreiche Angelegenheiten in Zusammenhang mit Wohnungseigentum müssen gemeinschaftlich geregelt werden. Die Eigentümergemeinschaft hat das Recht, über die Liegenschaft zu bestimmen. Folgende Angelegenheiten sind z.B. üblicherweise von einer Eigentümergemeinschaft zu erledigen:

• Durchführung von Reparaturen/Renovierungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Festlegung der Beiträge zur Rücklage: Seit 2022 ist eine gesetzliche Mindestdotierung pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat vorgesehen.
• Bestellung einer Hausverwaltung

Die Eigentümergemeinschaft gilt für die Verwaltung der Liegenschaft als juristische Person und kann Verträge abschließen, etwa mit Handwerksbetrieben, Versicherungen, Reinigungsfirmen oder einer Hausverwaltung.

Als juristische Person benötigt die Eigentümergemeinschaft eine Vertreterin/einen Vertreter, um nach außen hin auftreten bzw. handeln zu können. Grundsätzlich wird die Eigentümergemeinschaft durch die Verwalterin/den Verwalter vertreten. Sobald eine solche/ein solcher bestellt ist, handelt nur noch diese/dieser im Namen der Eigentümergemeinschaft. Wurde keine Verwalterin/kein Verwalter bestellt, kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft vertreten. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer berechnet sich primär nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Alternativ kommt ein Beschluss zustande, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) zustimmen und diese Mehrheit mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht.

Weiterführende Links

Wohnrecht für Wohnungseigentümer (AK)

Rechtsgrundlagen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)